immo-Bewertung
Wie bestimme ich selbst den Wert meiner Immobilie?
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Welche Bestimungsmethoden gibt es?
Grundsätzlich stehen für die Immobilien-Bewertung drei Verfahren zur Verfügung: Das Sachwert-, das Vergleichswert- und das Ertragswert-Verfahren. Dabei gewinnt das Sachwert-Verfahren den Immobilienwert aus dem Boden- und Gebäudewert, das Verleichswert-Verfahren aus einer Kaufpreis-Sammlung ähnlicher Immobilien und das Ertragswert-Verfahren nutzt den möglichen Reinertrag des eingestzten Kapitals zur Wertbestimmung.
Letzteres hat sich dabei im Rahmen einer Veräußerung, bei Standard-Immobilien, besonders bewährt. In der Sonderform des "verkürzten Ertragswert-Verfahrens" auch Maklerformel genannt, absolut berechtigt. Denn das Ergebnis erweist sich bei reeller Anwendung, regelmässig als absolut stimmig.
Die Maklerformel verwendet für die Bestimmung des Angebotspreises den möglichen oder tatsächlichen Rohertrag (Netto-Kaltmiete) einer Immobilie und multipliziert diesen mit einem Gebäudewert-Faktor. Dieser Vervielfältiger erfasst die jeweilige Art der Immobilie mit einer marktgerechten Kennziffer. Jeweils einer zweistelligen Zahl für “Reihenhaus”, “Eigentumswohnung”, “Mietshaus” usw. Ergänzt wird dieser Grundvervielfältiger dann durch mehrere Objekt-Faktoren, die die "Lage", das "Alter" und die "Ausstattung" des Objektes erfassen. Der Angebotspreis errechnet sich dann aus folgender Formel:
In der Anwendung gestaltet sich die Berechnung - auch für Laien - relativ einfach. Lediglich die ortsübliche Monats-Kaltmiete pro qm Wohnfläche gilt es, möglichst genau zu bestimmen. Einen seriösen Wert, können Sie per Klick über nachfolgenden Button (Mietspiegel D) abrufen. An Grenzen stößt die Berechnung per "Maklerformel" lediglich bei der Bewertung von Neubauten, Denkmalschutz-Immobilien, Altbauten mit einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von weniger als 20 Jahren und Bauten mit besonderer Ausstattung oder Lage. Letztere können aber auch durch Schätzung dem Ergebnis ab- oder zugerechnet werden.
Die verwendeten Gebäudeart- und Korrektur-Faktoren, können sie den folgenden Tabellen entnehmen. Es handelt sich durchwegs um Werte der gängigen Fachliteratur.
klick Beurteilung der Ausstattungskriterien
klick Beurteilung der Lage-Kriterien
Gebäudewert-Faktor (Grundwert der Gebäudeart)
Objekt-Faktoren
Tragen Sie die auf Ihr Objekt zutreffenden Kennziffern aus den Tabellen, in die jeweils gleichlautenden Eingabefelder ein - inklusive der +/- oder x Vorzeichen!. Wenn Sie den Wert der erzielbaren Netto-Monatsmiete nicht kennen, nutzen Sie den Button "Mietspiegel D". Wenn alle Werte in die Eingabefelder eingetragen sind, geben Sie diese in der Folge "von oben nach unten", in den Rechner ein. Die Vorzeichen nicht vergessen! Ergebnis mit Gleichheitszeichen ("=") abrufen. Besondere Ausstattungen wie Top-Aussicht, großer Garten, Doppel-Garage etc., werden überschlagsmäßig addiert.