Den ermittelten Verkaufspreis anpassen
Wie passe ich unterschiedliche Ausstattungs-Faktoren an?
Welche Rundungswerte sind üblich? (s. ganz unten)
Die Bewertung Ihrer Immobilie haben Sie bereits vorgenommen, dennoch bleiben ein paar Fragen offen.
Am häufigsten handelt es sich dabei um die folgenden Bewertungen:
1. Garten, Schwimmbad, Gartenhaus ...
2. Bauland, Bauerwartungsland, Baufenster ...
3. Unterschiedliche Ausstattungs-Faktoren
Zu 1. Hinsichtlich der Aussenanlagen besteht derzeit noch keine Berechnungsvorgabe.
Die Wertermittlung erfolgt i. d. Regel nach dem Sachwertverfahren (oft nur Herstellungskosten minus Alter).
Die Bewertung kann leicht selbst erstellt werden (vorliegende Rechnungen).
Zu 2. Wenn das zuständige Bauamt keine rechtssichere Aussage treffen kann, ist es sehr zu
empfehlen, einen sachkundigen Makler in den Verkauf mit einzubinden, da eine Bewertung
in diesem Falle häufig doch sehr komplex ist.
Zu 3. Die Anwendung unterschiedlicher Austattungs-Faktoren, kann sich durchaus lohnen,
wenn die Unterschiede nicht zu klein sind. Siehe dazu folgende Korrektur, am Beispiel "Ausstattung"
Korrektur unpassender Ausstattungswerte
Gewöhnlich liegen die Einstufungen der einzelnen Ausstattungsbereiche im gesamten Objekt dicht beieinander und es läßt sich ein gemeinsamer Faktor benennen. So z.B. "gehoben" = Faktor "+1,5" oder eben "normal".= "0" .
Ein solcher läßt sich aber nicht bennen, wenn mehrere Ausstattungsbereiche mit “einfach” und die restlichen mit “sehr gehoben”, einzuordnen sind. In diesem Falle ist es sinnvoll, einen passenden Faktor selbst, überschlägig zu benennen.
Zunächst jedoch noch eine Vorbemerkung.
Besondere Merkmale oder Neuerungen (z.B. eine neue Fensterfront im Wohnzimmer, eine neue Dacheindeckung, ein wertiger neuer Wintergarten etc.) korrigieren Sie mit einem Aufschlag auf den von Ihnen breits berechneten Angebotspreis. So z.B. "Neue Heizungsanlage - abzüglich Nutzungsdauer". Dabei sollte die Bewertung "neu", 5 Jahre nicht wesentlich übersteigen. Gleiches gilt für einen "neuen", Marmorfußboden etc. Die neue Dacheindeckung mit Dämmung darf auch schon 10 Jahre alt sein.
Ansonsten gilt:
Typische Alterungs-Erscheinungen werden bereits bei der Immo-Bewertung mit dem Faktor
“Alters-Korrektur” berücksichtigt!
Diese Tabelle erfasst die normgerechten Ausstattungs-Faktoren zur Preisbemessung selbstgenutzter 1 bis 2- Familien-Häuser
Für die Berechnung wird nur einer (!!) der angegebenen Faktoren genutzt.
(Ihren Angebotspreis können Sie beliebig oft wiederholen)
Ausstattung | ||||
sehr einfach | einfach | normal | gehoben | sehr gehoben |
-4 | -1,5 | 0 | +1,5 | +3 |
Anmerkung:
In den meisten Fällen wird eine Änderung der angegebenen Faktoren, nicht notwendig sein.
In der Regel läßt sich ein gemeinsamer Ausstattungs-Faktor über die gesamte Wohnfläche, hinreichend bestimmen. Kleinere Abweichungen (< 0,5) wirken sich auf das Endergebnis nicht nennenswert aus. Diese kann man leicht über die Rundung des berechneten Angebotspreises erfassen. (siehe unten letzte Zeile).
Tragen Sie hier die von Ihnen genutzten Kennziffern für die Berechnung Ihres Angebotspreises,
in gleicher Reihenfolge ein - inklusive der +/- oder x Vorzeichen!. Bestimmen Sie dann,
wie oben beschrieben den neuen Ausstattungs-Faktor. Geben Sie diesen, anstatt des bislang verwendeten Wertes in die Liste ein
und berechnen Sie dann den neuen Angebotspreis. Probieren Sie die untgerschiedlichen Faktoren
so oft, bis Sie Ihren Preis festlegen können.
| ||
Wenn nötig: Zurück zur Angebotsbestimmung.
