Den ermittelten Verkaufspreis anpassen
Wie passe ich unterschiedliche Ausstattungs-Faktoren an?
Welche Rundungswerte sind üblich? (s. ganz unten)
Die Bewertung Ihrer Immobilie haben Sie bereits vorgenommen, dennoch bleiben ein paar Fragen offen.
Am häufigsten handelt es sich dabei um die folgende Bewertungen:
1. Garten, Schwimmbad, Gartenhaus ...
2. Bauland, Bauerwartungsland, Baufenster ...
3. Unterschiedliche Ausstattungs-Faktoren
Zu 1. Hinsichtlich der Aussenanlagen besteht derzeit noch keine Berechnungsvorgabe.
Die Wertermittlung erfolgt i. d. Regel nach dem Sachwertverfahren (oft nur Herstellungskosten ./. Alter).
Die Bewertung kann leicht selbst erstellt werden (vorliegende Rechnungen).
Zu 2. Wenn das zuständige Bauamt keine rechtssichere Aussage treffen kann, ist es sehr zu
empfehlen, einen sachkundigen Makler in den Verkauf mit einzubinden, da eine Bewertung
in diesem Falle häufig doch sehr komplex ist.
Zu 3. Die Anwendung unterschiedlicher Austattungs-Faktoren, kann sich durchaus lohnen,
wenn die Unterschiede nicht zu klein sind. Siehe dazu nachstehende Berechnung.
Ermittlung der Gesamtbewertung im Falle differenter Ausstattungs-Faktoren
Gewöhnlich liegen die Einstufungen der einzelnen Ausstattungsbereiche im gesamten Objekt dicht beieinander und es läßt sich ein gemeinsamer Faktor benennen. So z.B. "gehoben" oder "normal".
Ein solcher läßt sich aber nicht bennen, wenn vier Ausstattungsbereiche mit “einfach” und die restlichen fünf mit “sehr gehoben”, einzuordnen sind. In diesem Falle ist es sinnvoll, einen passenden Faktor selbst zu berechnen. Siehe dazu: Berechnung Teil-Ausstattungs-Faktor.
Zunächst jedoch noch eine Vorbemerkung.
Besondere Merkmale oder Neuerungen (z.B. eine neue Fensterfront im Wohnzimmer, eine neue Dacheindeckung, ein wertiger neuer Wintergarten etc.) korrigieren Sie mit einem Aufschlag " Herstellungskosten ./. Nutzungsdauer" auf den von Ihnen berechneten Angebotspreis. Dabei sollte die Bewertung "neu", 5 Jahre nicht übersteigen. Gleiches gilt für eine neue, normgerechte Heizung, ein neuer Marmorfußboden etc.
Ansonsten gilt:
Typische Alterungs-Erscheinungen werden bereits bei der Immo-Bewertung mit dem Faktor
“Alters-Korrektur” berücksichtigt!
Berechnung eines anteiligen Ausstattungs-Faktors:
Ausstattung | ||||
sehr einfach | einfach | normal | gehoben | sehr gehoben |
-4 | -1,5 | 0 | +1,5 | +3 |
Ein Beispiel: Schätzen Sie die unterschiedliche Verteilung der Ausstattung. So zum Beispiel 30 % "einfach" und 70% "sehr gehoben".
("einfach"- Faktor) -1.5 * 30/100 = - 0.45 (nur 1 Zeichen !!)
("sehr gehoben"- Faktor) +3*70/100 = + 2.1
angepasster Ausstattungs-Faktor: = - Ergebnis ("einfach") + Ergebnis ("sehr gehoben") = - 0.5 + 2.1 = +1.6
(0.45 aufgerundet auf 0.5 - nur eine Stelle nach dem Punkt in Rechner eingeben!!)
Was ist zu tun, wenn der Faktor "normal" (= 0) mit bewertet werden soll?
Da die "0" nicht multipliziert werden kann und die Bewertung "normal" ein weites Spektrum abdeckt, bleibt die prozentuale Berechnung für diesen Faktor ungenutzt. Bewertet wird nur der Faktor "ungleich "0" . Siehe Beispiel:
Es gilt, die Bewertung "sehr einfach" mit 50% und "normal" mit 50% zu berechnen.
Die Rechnung lautet: -4*50/100 = -2 und fertig!
Dies ist im Rahmen der immo-Wertbestimmung, der anzuwendende Ausstattungs-Faktor.
Anmerkung:
In den meisten Fällen wird eine exakte Berechnung der in der Tabelle angegebenen Faktoren nicht notwendig sein.
In der Regel läßt sich ein gemeinsamer Ausstattungs-Faktor über die gesamte Wohnfläche hinreichend bestimmen. Kleinere Abweichungen (< 0,5) wirken sich auf das Endergebnis nicht nennenswert aus. Diese kann man über die Rundung des Anngebotspreises (s. unten) erfassen.
Tragen Sie hier die von Ihnen genutzten Kennziffern für die Berechnung Ihres Angebotspreises,
in gleicher Reihenfolge ein - inklusive der +/- oder x Vorzeichen!. Bestimmen Sie dann,
wie oben beschrieben den neuen Ausstattungs-Faktor. Geben Sie diesen, anstatt des bislang verwendeten Wertes in die Liste ein
und berechnen Sie dann den neuen Angebotspreis.
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